214 FZ: l'essenza della legge e l'edizione corrente

Altre persone sono interessate a partecipare alla costruzione di alloggi condivisi oggi. Regolamentato legalmente questo processo in 214-FZ "Sulla partecipazione alla costruzione condivisa". È questo atto normativo che sarà analizzato nell'articolo.

L'oggetto della regolamentazione della legge federale

Chi, secondo 214-FZ (con modifiche dal 2017), è lo sviluppatore? Questa è un'entità legale proprietaria o proprietaria di un terreno. Lo scopo dello sviluppatore è quello di raccogliere fondi dai partecipanti in costruzione condivisa per la costruzione di strutture abitative. E qual è l'oggetto della costruzione condivisa? Questo è uno spazio residenziale o non residenziale che deve essere trasferito a un azionista. Può essere assolutamente qualsiasi oggetto, ad eccezione della produzione.

L'essenza della legge 214-ФЗ consiste nella regolamentazione delle relazioni connesse con l'attrazione della finanza per la costruzione di azioni di beni immobili. Quali sono i modi per attirare denaro? La legge stabilisce:

• contratti di partecipazione dei cittadini alla costruzione del tipo di equity;
• emissione di obbligazioni sotto forma di certificati di alloggio;
• regolamentazione delle cooperative abitative.

I diritti per attrarre finanziamenti saranno discussi di seguito.

Il diritto di raccogliere fondi

Quando lo sviluppatore ha l'opportunità di attirare le finanze dei partecipanti alla costruzione? Conformemente all'articolo 3 214-ФЗ (l'ultima edizione del 2017), tale diritto appare solo dopo aver ricevuto l'autorizzazione pertinente per eseguire la costruzione e la dichiarazione di progetto. Prima di ottenere la documentazione per intero, qualsiasi attrazione dei fondi sarà illegale.

Quali requisiti devono soddisfare lo sviluppatore, riscuotendo dalle parti il ​​finanziamento del contratto per la costruzione di oggetti? Questo è ciò che il regolamento indica:

• il capitale autorizzato di una persona giuridica deve essere interamente pagato;
• per quanto riguarda lo sviluppatore non dovrebbero essere procedure di liquidazione, rispettivamente, e il tribunale arbitrale non dovrebbe decidere l'applicazione di tali procedure;
• le attività dello sviluppatore non dovrebbero essere sospese da una decisione presa dal tribunale;
• le informazioni sullo sviluppatore devono essere assenti dall'elenco di sviluppatori senza scrupoli;
• una persona giuridica non dovrebbe avere arretrati in tasse, tasse, arretrati, ecc .;
• il capo contabile dello sviluppatore non dovrebbe avere precedenti penali.

Tutti i requisiti di cui sopra dovrebbero essere prestati attenzione sia agli sviluppatori stessi che a coloro che desiderano partecipare al programma di condivisione delle azioni.

Informazioni sul contratto di partecipazione

L'articolo 4 di 214-FZ (come modificato nel 2017) stabilisce le regole con le quali ogni contratto di partecipazione alla costruzione condivisa deve essere conforme. In conformità con il contratto, lo sviluppatore è obbligato a creare un appartamento residenziale, e dopo essere stato eretto, trasferisce i permessi per la sua messa in servizio. I partecipanti della stessa quota di costruzione si impegnano a pagare lo sviluppatore in modo tempestivo. Tutti questi requisiti devono essere enunciati in un apposito contratto. Il contratto stesso deve essere in forma scritta. Un prerequisito è la registrazione dello stato.

Ecco cosa ogni contratto per la partecipazione di azionisti in costruzione dovrebbe contenere:

• la definizione di un oggetto specifico che viene eretto sui mezzi finanziari dei partecipanti alla costruzione;
• le scadenze per il trasferimento da parte dello sviluppatore dell'oggetto ai partecipanti alla costruzione;
• periodo di garanzia per l'oggetto;
• modi per garantire l'adempimento dei propri obblighi da parte dello sviluppatore.

L'essenza della legge 214-ФЗ è molto semplice: solo lo sviluppatore è responsabile di tutti i possibili rischi associati alla distruzione o al danneggiamento di un oggetto.

Quindi, nel 2017, la legge ha subito cambiamenti globali:

• creato un registro unificato di sviluppatori;
• c'è il dovere di presentare la dichiarazione del progetto su Internet in termini di accesso libero;
• l'attrazione di denaro da parte dei coinvestitori d'ora in poi è possibile solo a condizione del pagamento integrale del capitale autorizzato;
• È stato creato un fondo di compensazione, che è formato dai contributi degli azionisti.

Tutti questi cambiamenti aiuteranno a risolvere il problema degli investitori immobiliari truffati, della frode finanziaria e dello sviluppo di scarsa qualità.

Informazioni sui tempi di trasmissione e garanzia della qualità

La scadenza per il trasferimento dell'oggetto da parte dello sviluppatore è stabilita dall'articolo 6 della legge federale in esame. Tutto è abbastanza semplice qui: il termine è specificato nel contratto e lo sviluppatore non dovrebbe violarlo. Altrimenti, sarà responsabile. I partecipanti alla stessa quota di costruzione riceveranno un importo pari a un trecentesimo tasso di rifinanziamento, che viene effettuato dalla Banca Centrale della Federazione Russa. Lo sviluppatore può avvertire i partecipanti alla costruzione dell'impossibilità di erigere l'oggetto entro il periodo prescritto. È obbligato a farlo 2 mesi prima della scadenza del periodo specificato.

I tipi di garanzie per la qualità di un oggetto sono fissati nell'articolo 7 del progetto di legge in esame. Tutte le garanzie sono documentate. Se il partecipante alla costruzione trova, al momento della consegna dell'oggetto, una deroga ai termini del contratto, allora ha il diritto di:

• richiedere allo sviluppatore di rimediare alle carenze in tempi ragionevoli gratuitamente;
• richiedere una riduzione proporzionale del prezzo del contratto;
• richiedere il rimborso dei costi per eliminare le carenze riscontrate.

I termini del contratto sull'esonero dalla responsabilità dello sviluppatore potrebbero non essere legalmente vincolanti. L'essenza della legge 214-ФЗ, quindi, corrisponde completamente alle norme costituzionali.

Adempimento degli obblighi

Gli obblighi stabiliti nel contratto dovrebbero essere soggetti a una rigorosa esecuzione. L'articolo 12 dell'atto normativo considerato stabilisce che gli obblighi possono essere considerati soddisfatti solo dopo che tutte le parti l'hanno firmato. atto di trasferimento sul trasferimento dell'oggetto. Il pagamento di tutti i fondi in conformità con l'accordo concluso indicherà anche il completamento completo degli obblighi.

L'articolo 12.1 stabilisce ulteriori modi per garantire l'adempimento degli obblighi. Vale la pena sottolineare:

• rimborso del denaro contribuito alla costruzione;
• pagamento di danni e penali in pieno.

Può essere fornito anche il adempimento degli obblighi da parte dello sviluppatore assicurazione di responsabilità civile o prendendo una garanzia in banca.

A proposito dell'uso del denaro

L'essenza della legge 214-ФЗ consiste nella rigorosa fissazione dei requisiti principali per i partecipanti alla costruzione. Quindi, nell'articolo 18 sono stati fissati i principali tipi di obiettivi per i quali lo sviluppatore può spendere le finanze risultanti:

• costruire direttamente una casa o più case;
• rimborso delle spese per l'acquisto o la progettazione di una casa o di un terreno;
• rimborso delle spese per la preparazione di documenti;
• costruzione o ricostruzione del terreno;
• connessione di case a supporto tecnico e ingegneristico.

Lo sviluppatore deve preparare bilanci annuali da sottoporre a revisione contabile.

Informazioni sullo sviluppatore

Garantire trasparenza, pubblicità e apertura è il principio fondamentale che determina l'essenza della legge 214-ФЗ. Penalizzazioni non pagate agli investitori immobiliari, frodi finanziarie, riciclaggio di denaro - Tutto questo sarà quasi impossibile se i partecipanti allo sviluppo e alla costruzione forniscono informazioni complete su se stessi. L'articolo 20 stabilisce un esempio delle informazioni che lo sviluppatore deve fornire:

• sul nome della tua persona giuridica;
• sulla posizione, modalità di funzionamento, telefono, sito web ufficiale, ecc .;
• sulla registrazione statale;
• sui partecipanti e fondatori della persona giuridica;
• su tutti i progetti in corso e in corso;
• sull'appartenenza dello sviluppatore in organizzazioni di tipo autoregolamentare;
• su bilanci annuali, ecc.

I partecipanti di costruzione condivisa dovrebbero anche fornire informazioni non meno dettagliate su se stessi. Tuttavia, saranno discussi ulteriori progetti di costruzione.

Informazioni sui progetti di costruzione

Come si può ottenere un oggetto su un terreno, una casa o un appartamento? L'essenza della legge 214-FZ è di toccare e regolare in dettaglio tutti questi punti. L'articolo 21 del regolamento in esame stabilisce i requisiti per il progetto di costruzione. Cosa dovrebbe contenere la documentazione del progetto? Secondo la legge, questi includono:

• informazioni sui tipi di strutture in costruzione;
• sul permesso di costruzione;
• sui diritti dello sviluppatore di terreni;
• paesaggistica vicino all'oggetto in costruzione;
• riguardo al programma di implementazione dell'oggetto;
• sul valore dell'oggetto (puoi approssimare);
• su come adempiere agli obblighi.

Naturalmente, questo non è tutto per il progetto di costruzione. Un elenco completo può essere trovato nell'articolo 21 214-ФЗ.

Registrazione dello stato

La registrazione dei processi lavorativi da parte delle agenzie governative è probabilmente l'elemento più importante dell'intero processo di costruzione condivisa. Quindi, le autorità sono in grado di richiedere allo sviluppatore qualsiasi documento normativo, effettuare controlli, ricevere tutte le segnalazioni necessarie da una persona giuridica, ecc.

Secondo l'articolo 23.1, lo stato deve tenere un registro degli sviluppatori. Questa è una risorsa informativa aperta contenente informazioni sulle entità legali coinvolte nella costruzione. La composizione delle informazioni è determinata dal governo russo.