Esempi di approccio al reddito per la valutazione immobiliare

Nel nostro paese, la vendita o l'affitto di immobili ha recentemente guadagnato slancio nel commercio, il che porta alla necessità per i proprietari di determinare chiaramente il valore della loro proprietà. Questo è necessario al fine di vendere o affittare in modo redditizio beni immobili in futuro.

Oggi, ci sono un numero enorme di organizzazioni in cui specialisti qualificati aiuteranno a fare il calcolo giusto. Esistono diversi metodi per calcolare questo indicatore, ma recentemente l'approccio del reddito alla valutazione immobiliare sta guadagnando popolarità. Qual è la sua essenza, caratteristiche e vantaggi dovrebbero essere considerati in modo più dettagliato.

L'essenza della tecnica

L'approccio del reddito alla valutazione del patrimonio immobiliare è una procedura quando il valutatore calcola il valore dell'oggetto sulla base dei possibili profitti futuri da esso. Cioè, il proprietario dell'edificio può ottenere dall'esperto una certa previsione della redditività della proprietà, e non solo il valore secco di oggi. L'approccio al reddito è adatto per la valutazione solo nei casi in cui profitti e spese dalla proprietà possono essere previsti con precisione per il futuro. L'intera procedura viene eseguita in diverse fasi del lavoro del perito.

Per completare il processo e consegnare il risultato, lo specialista deve:

1. Determinare accuratamente il lasso di tempo della previsione emessa. Il fatto è che dopo un certo tempo, la valutazione emessa diventa irrilevante a causa della necessità di effettuare riparazioni o altri fattori che influenzano il valore dell'oggetto. Tutti i metodi dell'approccio del reddito dovrebbero avere un quadro rigorosamente definito della sua azione.
2. Calcolare i possibili profitti e perdite da immobili durante il periodo di validità della previsione emessa e dopo la sua cessazione.
3. In base agli investimenti attribuiti agli immobili e tenendo conto del livello di rischio, calcolare il tasso di sconto. Ciò è necessario per il futuro confronto dei risultati della valutazione con uno specialista e un profitto reale.

Il modo per semplificare il processo

Per rendere il metodo di valutazione dell'approccio reddito più semplice e semplice per i cittadini comuni, ci sono diverse opzioni per semplificarlo. Per fare ciò, il valutatore deve prima calcolare diversi indicatori importanti di beni immobili, che in futuro saranno sostituiti solo in formule pronte e produrre i risultati desiderati.

Tra questi ci sono:

• l'importo dell'utile netto nel caso di vendita di immobili;
• reddito lordo (in questa situazione è determinato sulla base delle tariffe e dei tassi in vigore al momento del calcolo);
• reale (reale) profitto lordo (calcolato sottraendo da reddito lordo tutte le possibili perdite da beni immobili; tra di loro possibile mancato pagamento da parte degli inquilini, perdite da uso incompleto di oggetti, e così via);
• tasso di sconto;
• il calcolo corretto di tutti i costi possibili.

Al fine di determinare con precisione tutte le possibili perdite di materiale per l'ultimo articolo, uno specialista dovrà dividerle in più indicatori ed eseguire calcoli per ciascuno separatamente.

L'approccio al reddito degli immobili comporta il calcolo di:

1. Costi fissi, inclusi pagamenti e detrazioni per la manutenzione dell'oggetto, non cambiano nel tempo. Spesso si tratta di tassi ipotecari, pagamenti di imposte o di ammortamenti immobiliari.
2. Costi operativi: il costo di mantenimento dell'oggetto. Può variare di volta in volta a seconda della necessità di mantenere gli immobili in una buona presentazione.
3. Spese non pianificate, comprese eventuali spese per riparazione o acquisto urgenti.

Metodi di calcolo

Molto spesso, per calcolare il valore degli immobili, vengono utilizzati i seguenti metodi di approccio al reddito:

• metodo di capitalizzazione diretta;
• metodo di sconto.

Ciascuno dei metodi ha i suoi pro e contro, così come alcune sfumature, grazie alle quali per le diverse situazioni è meglio scegliere un metodo particolare. Per capire le loro caratteristiche, è necessario considerarle separatamente.

Capitalizzazione dei benefici

L'approccio al reddito di questo piano è più spesso utilizzato per calcolare il valore di un bene immobile in presenza di un profitto stabile, buono e duraturo o nel caso in cui il beneficio finanziario derivante dal mantenimento degli immobili aumenti proporzionalmente.

Questo approccio al reddito presuppone che i calcoli siano fatti secondo una certa formula con due noti. Per ottenere dati accurati sull'intero valore della proprietà, l'esperto ha bisogno coefficiente di capitalizzazione e proventi operativi netti. Il prezzo totale è determinato dividendo il secondo indicatore per il primo, preso in entrambi i casi per un anno. Ecco perché la stabilità dei profitti è importante per ottenere un risultato accurato.

Ottenere dati per un metodo

Affinché l'approccio al reddito nel calcolo della capitalizzazione dei profitti sia il più vicino possibile alla realtà, è necessario calcolare accuratamente tutte le costanti necessarie da sostituire nella formula. Calcolo pulito profitto operativo può essere fatto sottraendo le spese operative dai dati sul reddito lordo reale, diversi dall'ammortamento degli immobili.

Sconto sul flusso di cassa

L'approccio al reddito è calcolato utilizzando questo metodo nei seguenti casi:

• se c'è una grande differenza di profitto in un certo periodo di tempo;
• stagionalità dei profitti dall'oggetto;
• se l'edificio è ancora in costruzione o in restauro;
• se l'immobile è un complesso di edifici, e non un singolo oggetto.

È più difficile eseguire calcoli utilizzando questo metodo, ma è applicabile per la maggior parte degli immobili nel paese. Il metodo include la determinazione dell'intervallo di tempo per il calcolo e il profitto o la perdita attesi dall'oggetto durante questo periodo. Per i paesi sviluppati, gli esperti prendono più spesso intervalli di almeno cinque anni, e talvolta fino a 10 anni, ma per l'instabile economia russa, le cifre per 3-5 anni, non di più, saranno più accurate. Il calcolo per un periodo più lungo non rifletterà gli indicatori reali, e non tutti gli esperti intraprenderanno tale lavoro, considerandolo privo di significato.

Ottenere dati per un metodo

Poiché questo metodo è in grado di determinare il valore dell'oggetto con indicatori imprecisi e instabili di profitto da esso, il suo calcolo richiede un numero maggiore di costanti per la sostituzione nella formula.

Richiesto per determinare:

• potenziale (potenziale) reddito lordo;
• risultato operativo netto;
• reddito reale (reale) lordo;
• flusso di cassa prima e dopo le tasse.

: Tutte le costanti esistenti sono sostituite nella formula del flusso di cassa scontato :

PV = C _{i / (1 + i) ^t + M * (1 / (1 + i) ⁿ )} ,

dove PV sarà il risultato di tutti i calcoli, mostrando il prezzo dell'oggetto, tenendo conto degli indicatori inseriti. Ci è il flusso di cassa per un periodo limitato di tempo, indicato con t, M è il valore residuo, ed è il tasso di sconto immobiliare.

Affinché una persona che non ha mai visto prima questi calcoli, sarebbe più facile capire il significato di tutte le azioni, dovresti considerare l'approccio al reddito, un esempio del quale metterà tutto al suo posto. Quindi, si consideri una situazione in cui il flusso di cassa da possedere immobili nel tempo assegnato per il calcolo era di 200 mila rubli, e il tasso di sconto dell'oggetto è definito come 26% (in termini monetari è di 0,26 rubli). Sulla base di questi dati, il proprietario si aspetta di ricevere un aumento di profitto entro la fine del tempo assegnato per il calcolo del 4% (in equivalente denaro 0,004 rubli). Si scopre che: PV = 200 / (0,26-0,004) = 909,1 migliaia di rubli.

Aspetti positivi del metodo

Tra i vantaggi dell'approccio reddito, ovviamente, è necessario evidenziare la semplicità dei calcoli. Questo è in realtà il caso, perché tutte le formule per i calcoli sono già state ottimizzate e per ottenere il risultato rimane solo per sostituire i loro dati per loro. È importante solo fornirli al valutatore in accordo con quelli reali, altrimenti il ​​risultato dei calcoli sarà errato.

Il secondo vantaggio di questo metodo di calcolo è la sua capacità di riflettere il quadro reale dell'economia e il costo degli oggetti per un tempo specifico, perché per ottenere il risultato, il valutatore deve calcolare un gran numero di indicatori che tengano conto di tutte le possibili sfumature dell'oggetto stesso e del mercato nel suo complesso.

Restrizioni d'uso

Principalmente, questo metodo di calcolo del valore può essere utilizzato solo dalle imprese e dai proprietari di immobili che hanno un reddito stabile e a lungo termine dalle loro proprietà. Cioè, con un edificio di nuova costruzione, sarà difficile stimarne il profitto, perché semplicemente non ci sono dati iniziali per i calcoli necessari.

Per gli stessi motivi, l'incoerenza degli indicatori non può essere utilizzata come approccio comparativo del reddito per calcolare l'economia durante una crisi, che può cambiare drasticamente la situazione del mercato in breve tempo.

L'intera essenza dei calcoli è ridotta alla solita analisi dei dati disponibili e alla selezione delle conclusioni da essi. Se il perito non dispone di informazioni sufficienti per la sostituzione nella formula, l'implementazione dei calcoli diventa immediatamente impossibile.

Motivi di rifiuto

Poiché l'intero punto del metodo di calcolo del reddito del valore degli oggetti è quello di conoscere tutti i dati necessari a tal fine, la mancanza di determinate informazioni può essere la ragione del rifiuto nei calcoli da parte del perito. Inoltre, il proprietario dell'oggetto può ricevere una rinuncia all'approccio del reddito quando fornisce i dati per intero, ma non è documentato, perché l'intero punto del calcolo è nel valutare informazioni reali, da cui le conclusioni sono state fatte in seguito.

L'esperto può rifiutarsi di eseguire calcoli con questo approccio per altri motivi. Ad esempio, se si prevede di utilizzare la proprietà per scopi non commerciali, il che significa che non sarà redditizio in futuro. Un altro motivo di rifiuto è spesso il mercato degli affitti non ufficialmente sviluppato, basato su contratti orali. Ciò porta anche al fatto che non ci sono prove della raccolta dei dati, e quindi il risultato dei calcoli non può essere definito accurato.

Ulteriori metodi di calcolo

Il calcolo del reddito del valore degli immobili può essere effettuato mediante reddito residuo. Questo metodo è un calcolo della differenza tra il profitto reale e la proiezione al momento dell'acquisto dell'edificio o dei calcoli.

Nei paesi sviluppati, tutti i metodi dell'approccio del reddito sfumano gradualmente in secondo piano, sostituiti dai prezzi delle opzioni. Nel nostro paese, il metodo non è applicabile a causa della mancanza di indicatori di base per la sostituzione nella formula, ma in altri Stati consente di calcolare il valore di immobili o attività, anche se incorrono in perdite visibili, e dimostrando che il loro prezzo non è pari a zero per qualsiasi importo del debito.

In conclusione

Nonostante la facilità di calcolo durante il calcolo del valore degli immobili tramite il metodo dell'approccio reddito, perde gradualmente la sua rilevanza. Ciò è dovuto alla complessità del calcolo dei dati richiesti per la formula, perché per ottenere un risultato accurato, tutti devono essere veri e corretti. Qualsiasi deviazione o calcolo approssimato influisce direttamente sul risultato finale del metodo.

Il metodo non è applicabile per la maggior parte delle situazioni e per lo sviluppo della contabilità sotterranea nel nostro paese, che non consente ai periti di ottenere informazioni valide su un particolare oggetto.

In generale, il metodo è molto efficace ed è in grado di calcolare il valore reale di qualsiasi immobile, piccola o media impresa o grande azienda, ma l'accuratezza delle informazioni fornite dai dipendenti può influenzare significativamente i risultati dei calcoli degli esperti. Questo è il motivo per cui molti esperti non osano fare calcoli con questo approccio.

Comunque sia, per poter fare sempre il calcolo corretto, è meglio contattare un'azienda collaudata, dove lavorano veri professionisti.